Чи повинен покупець квартири сплачувати борги попередніх власників?

Досить поширеною є ситуація, коли підприємства, які надають комунальні послуги змушують нових власників нерухомості погашати борги «за попередніх власників», включають цю заборгованість до особового рахунку нових власників, відмовляються укладати з власниками нові договори про надання житлово-комунальних послуг.

Пунктом 1 частини першої статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (далі − Закон) передбачене право споживача одержувати вчасно та належної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством і умовами укладених договорів.

Водночас відповідно до пункту 5 частини другої статті 7 Закону індивідуальний споживач зобов’язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

Статтею 14 Цивільного кодексу України цивільні обов’язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов’язковим для неї.

Отже, згідно із зазначеними нормами, споживачі зобов’язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку з їх сплати.

Відповідно до частини третьої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення передбачено набуття новим власником усіх обов’язків попереднього власника, як співвласника.

Зазначена норма регулює обов’язки співвласників багатоквартирного будинку, а не обов’язок щодо майнових відносин, пов’язаних з виконання обов’язків попереднім власником (сплати за житлово-комунальні послуги).

До обов’язків співвласників багатоквартирного будинку, зокрема відносяться забезпечення:

• належного утримання та належного санітарного, протипожежного і технічного стану спільного майна багатоквартирного будинку;
• технічного обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку тощо.

Тобто, вищевикладене дає можливість дійти до висновку, що у цьому випадку йдеться про перехід обов’язків від попереднього власника до нового саме як співвласника багатоквартирного будинку, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-комунальних послуг.

Отже, законодавством не передбачено обов’язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не передбачено договором купівлі-продажу.

Якщо новому власнику в його особовий рахунок включили борги попередніх власників або якщо з ним відмовляються укладати новий договір про надання житлово-комунальних послуг, потрібно:

• звернутись листом до відповідних підприємств, що надають житлово-комунальні послуги з проханням укласти договір про надання житлово-комунальних послуг;
• у випадку відмови – звернутися до суду з позовною заявою про зобов’язання укласти договір про надання відповідної житлово-комунальної послуги або про зобов’язання виключити з обліку по особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири.

Водночас при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна доречно вимагати від продавця нерухомості довідку про відсутність боргів за житлово-комунальні послуги.